Neste artigo, vamos abordar o tema ação renovatória. Você vai saber como reduzir os riscos de perder o seu ponto comercial se o proprietário do imóvel não quiser renovar o contrato de locação comercial. Firmar um contrato desse tipo é algo delicado e tenso em algumas situações. Há sempre dois lados envolvidos, por isso, ele precisa ser bom e justo para ambos.
No entanto, nem sempre é assim. Várias são as situações em que empresários inquilinos se veem prejudicados porque lá atrás, na hora de assinar, foram negligentes em pontos muito importantes, como, por exemplo, o tempo de vigência do contrato.
O que é uma ação renovatória
É a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato de locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário inquilino permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.
Esse tipo de ação está previsto na Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Essa norma prevê que, em situações específicas, contratos de locação comercial possam ser renovados mesmo se o proprietário do imóvel não desejar a renovação.
A ação renovatória trata-se, portanto, de um mecanismo jurídico de proteção ao ponto comercial. Por meio dela, o empresário reduz sua exposição ao risco de perder todo o tempo, trabalho e dinheiro investidos para construir sua clientela.
Vale lembrar que a ação renovatória é o último recurso depois de esgotadas todas as tentativas de uma negociação amigável com o proprietário do imóvel. Sempre melhor evitar a justiça, onde tudo é muito mais demorado e custoso.
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Requisitos para uma ação renovatória
Você pode entrar com uma ação renovatória em qualquer situação? A resposta é não. Existem requisitos que elegem o empresário inquilino para esse mecanismo jurídico. O primeiro deles é o tempo de contrato, que deve ser, no mínimo, de cinco anos ou a soma de contratos inferiores, por exemplo, um de dois anos seguido por outro de três anos.
“Alguns proprietários deixam de procurar assessoria jurídica no momento de firmarem os contratos. Muitos donos de imóveis, por sua vez, se aproveitam disso para fazer contratos de quatro, quatro anos e meio, de forma que o inquilino não possa entrar com a ação renovatória”, explica o advogado especializado no setor farmacêutico, Gustavo Semblano.
Outra condição importante é que o inquilino precisa demonstrar que, no momento da ação renovatória, conta com, pelo menos, três anos naquele mesmo ramo de negócio, tendo já formado uma clientela fiel.
Os contratos também precisam ser feitos por escrito. Parece besteira dizer isso, mas há muitos “contratos de boca”, ou seja, acordo feitos verbalmente sem nenhum efeito legal. Se esse for o seu caso, desista. Você não pode utilizar o mecanismo da ação renovatória.
Vale mencionar também o requisito de que o inquilino deva ter cumprido todas as obrigações contratuais durante o período de vigência do contrato, como pagamento de IPTU, taxa de incêndio e pagamento do aluguel em dia.
Quando utilizar a ação renovatória
De acordo com a Lei do Inquilinato, a ação renovatória deverá ser protocolada, no máximo, 180 dias antes do término do prazo do contrato vigente, mas a sugestão dos especialistas é que as tratativas comecem por volta de um ano antes. No entanto, muitos empresários não prestam atenção nisso ou não se programam com a devida antecedência para a renovação do contrato, o que também pode levar à perda do ponto comercial.
“Conheço vários casos de empresários que acabaram perdendo o ponto e outros que se tornaram reféns dos proprietários dos imóveis. Uma vez sabendo que o dono da farmácia não tem como entrar com a ação renovatória porque não atende aos requisitos exigidos pela Lei do Inquilinato, o proprietário faz um novo contrato, mas pede luvas de R$ 100 mil, R$ 500 mil, a depender do local”, pontua Semblano, salientando que a cobrança de luvas caracteriza contravenção penal.
Durante as ações renovatórias, o juiz pode também deliberar sobre o valor do aluguel, caso inquilino e proprietário também não tenham chegado a um acordo sobre isso. Serão anexadas provas cabíveis ao processo, geralmente periciais, para que seja definido um valor justo, dentro do praticado no mercado imobiliário da região.
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Situações que anulam o direito à renovatória
Contratos de locação comercial com prazo indeterminado não têm direito à ação renovatória. Mesmo que o contrato tenha nascido com prazo determinado, se houver prorrogação tácita, ou seja, nenhuma das partes se manifestou, o contrato estará numa condição de prazo indeterminado e, por isso, o inquilino não pode utilizar o mecanismo jurídico da renovatória.
Além dessa, há outras situações, como obras no local determinadas pelo Poder Público, obras desejadas pelo proprietário do imóvel, retomada para uso próprio e proposta mais vantajosa de terceiro. Portanto, mesmo o inquilino preenchendo todos os requisitos para pedir uma ação renovatória, corre o risco de perder ponto comercial se uma das situações acima ocorrer. Nesse caso, o inquilino poderá pedir indenização contra o locador para minimizar os prejuízos financeiros, na medida do possível.
O que a pandemia mudou nas relações contratuais
A pandemia do novo coronavírus trouxe situações imprevistas para o comércio. Muitos estabelecimentos tiveram de fechar as portas porque o isolamento social, o medo do contágio e as restrições de circulação em vias públicas afastaram os clientes. O varejo farmacêutico tem sido resiliente, mas existem empresários passando por dificuldades, principalmente aqueles com drogarias em centros comerciais e shopping centers.
Por causa dessa situação, muitos inquilinos, com base nos artigos 393 e 413 do Código Civil, ingressaram na justiça para cancelar seus contratos de locação sem multa de rescisão ou para reduzir os valores do aluguel por meio de ação revisional de locação com base nos artigos 68 a 70 da Lei Federal nº 8.245/1991.
“Há, no Brasil, diversas decisões liminares permitindo a redução do valor, a rescisão sem multa e até mesmo o afastamento temporário da cobrança de royalties feita pelos administradores dos shoppings”, conta Semblano.
De tudo o que falamos aqui, guarde o seguinte: para ter direito à ação renovatória, o primeiro passo é você fazer contratos de locação comercial de cinco anos. Esse já é um grande passo na direção de garantir que o seu ponto comercial continuará sendo seu, mesmo que o proprietário do imóvel não queira.
Em caso de dúvidas sobre esse e outros temas ligados a contratos, consulta a Farma Contábil, uma contabilidade especializada em farmácias e drogarias.
